De buren breiden uit. En ik dan?

Rosalie Geerlinks

De plaatselijke krantjes, u kent ze wel, vol met advertenties en lokaal nieuws. Meestal niet heel spannend, maar toch een krant om even door te nemen. Zelf kijk ik altijd op de gemeentelijke pagina. Is er nog een aanvraag gedaan of een besluit genomen waar ik meer van wil weten?

Enkele jaren geleden verrees een paar huizen verderop een dermate grote en hoge schuur dat alle buren zich afvroegen of ze iets gemist hadden en hoe de zon weer in de tuin kon gaan schijnen. Spijtig genoeg voor de hele buurt, had de bewoner precies de maximale grenzen van het bestemmingsplan en de regels voor bouwvergunningvrij bouwen opgezocht, waardoor de gemeente niet kon ingrijpen en niemand een publicatie had gezien. De bouwer heeft hiermee geen vrienden gemaakt in de buurt…

Net op tijd

Nu is een bestemmingsplan niet een document dat veel mensen regelmatig openen, maar door mijn werk kom ik toch vaak bedrijven tegen die hebben gemist of ‘last minute’ erachter komen dat het bestemmingsplan gewijzigd is of wordt.

Onlangs nog kwam ik op een locatie waar een actualisatie van een bestemmingsplan was opgesteld. In feite waren er geen veranderingen in opgenomen, maar de gemeente kon wel weer leges heffen. Het ontwerp sloot dus aan bij het oude bestemmingsplan van zo’n 15 jaar geleden. Op het bedrijfsterrein was een bouwhoogte van 10 meter toegestaan. Toen ik aan kwam rijden, was al duidelijk te zien dat meerdere bouwdelen hoger waren dan 10 meter. De gemeenteambtenaar die we spraken, had dit niet gezien. Na wat praten met de beste man, leek het hem ook verstandiger om in de actualisatie toch de bestaande bouwhoogte op te nemen. Gelukkig waren we er hier net op tijd bij en was de gemeente bereid tot een overleg en aanpassing. Maar vaak genoeg is een bedrijf toch nog te laat.

Mengpaneel

De huidige bestemmingsplannen zijn vooral gericht op waar welke bestemming/activiteit mag plaatsvinden en welke afmetingen het gebouw mag hebben. Bij de bepaling van de bestemming/activiteit wordt rekening gehouden met de directe omgeving, zodat deze geen of beperkte hinder ondervindt van de activiteit.

Met de komst van de Omgevingswet zal het huidige bestemmingsplan opgaan in een Omgevingsplan, waarin behalve de hierboven genoemde zaken nog veel meer randvoorwaarden zijn opgenomen. In het Omgevingsplan hebben gemeenten straks de ruimte om zelf waarden te bepalen. Zij krijgen bestuurlijke afwegingsruimte om omgevingswaarden vast te stellen voor aspecten die niet door het Rijk worden vastgesteld. Zie het als een mengpaneel.

Schuifruimte

Het Besluit kwaliteit leefomgeving maakt het mogelijk keuzes te maken op het gebied van milieuregels. Tegelijkertijd stelt het grenzen aan die keuzevrijheid, zoals de bovengrens voor geluid. Gemeenten met bijzondere opgaven zullen wel ‘schuifruimte’ nodig hebben. Bijvoorbeeld wanneer zij een overbelast gebied binnen hun grenzen hebben.

De schuifruimte voor lucht en externe veiligheid komt niet boven de standaardwaarde. Voor luchtkwaliteit gelden Europese regels, dus het schuifje kan niet verder omhoog. Het kan wel naar beneden, dat wil zeggen dat de gemeente strengere normen kan stellen.

Voor externe veiligheid mag de schuif in beginsel ook niet omhoog. In het Omgevingsplan richten alle regels die gaan over het beperken van emissies zich op de initiatiefnemer. Die heeft immers invloed op zijn eigen bedrijf.

Geen onaangename verrassingen

Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet zijn verschillende gemeenten, bij het vernieuwen van het bestemmingsplan, al bezig om deze ‘Omgevingswet/Omgevingsplan-proof’ te maken. Aangezien in het Omgevingsplan gemeenten dus ook kunnen schuiven met de normstelling, wordt het zaak om het verloop van de plannen in de gaten te houden. Niet alleen voor bedrijven, maar ook burgers. Zodat je niet achteraf voor een (on)aangename verrassing komt te staan.

De vraag is dus, volgt u de gemeentelijke ontwikkelingen en beleidsplannen?

Meer informatie?

Hoe kunnen wij u helpen?

Leg uw vraagstuk voor aan onze experts, wij adviseren graag.

Rosalie Geerlinks
T: +31 61 10 39 63 3
E:rosalie.geerlinks@tauw.com
LinkedIn