Top 4 van uitdagingen en kansen bij herontwikkeling van brownfields

19 april 2022, Annette Haselhoff

In Nederland is de ruimtedruk groot. De veranderingen in de samenleving op het gebied van klimaat en milieu, de aanhoudende economische groei en de noodzaak tot uitbreiding van woningbouw en bedrijventerreinen biedt kansen voor het hergebruiken van brownfields. Wat zijn brownfields eigenlijk, en wat maakt de herontwikkeling ervan zo uitdagend? In deze blog geeft Annette Haselhoff, consultant herontwikkeling van industriële locaties, haar visie op dit vraagstuk.

Over deze blogreeks

De industrie staat voor de grote uitdaging om te verduurzamen. Zo moet de industrie in 2050 klimaatneutraal worden en tegelijkertijd heeft de wereld in 2050 nog steeds behoefte aan industriële basisproducten. In 2030 moet de CO2-uitstoot van broeikasgassen met tenminste 55% verminderd zijn (t.o.v. 1990). Hoe geef je als industriële organisatie invulling aan circulariteit en duurzaamheid? Hoe zorg je voor een klimaat- en toekomstbestendige inrichting van je bedrijfslocatie?

In deze blogreeks behandelen onze inhoudsdeskundigen dergelijke vraagstukken. In dit vijfde deel komen de grootste uitdagingen en kansen op het gebied van de herontwikkeling van brownfields aan bod.


De vier blogs uit deze reeks die eerder al op onze website verschenen zijn:

 

Een brownfield is een welbekend begrip in de bodemsector, maar in de wereld van de gebiedsontwikkeling is de term minder bekend. Brownfields zijn verouderde, vaak binnenstedelijke, bedrijfsterreinen waar gesloten en verlaten fabrieken het beeld domineren en de grond vaak vervuild is. Vanuit een technisch oogpunt kunnen deze gronden weer in aanmerking komen voor een nieuwe bestemming, zoals een werk- en/of woongebied of een recreatiegebied. 

Als consultant ben ik dagelijks bezig om voormalige industriële locaties een nieuwe bestemming te geven, en te verduurzamen. Een prachtig uitdagend vak. De herontwikkeling van brownfields is overigens wat anders dan het ontwikkelen van greenfields; dit laatste gebeurt namelijk op nog niet gebruikt (nieuw) terrein.

Hoewel er mogelijkheden zijn, komt de herontwikkeling van brownfields nog maar langzaam van de grond. Hoe komt dat? Waar liggen de kansen? En hoe kunnen we er voor zorgen dat deze gebieden toch een nieuwe bestemming krijgen?


Uitdaging 1: Ontwikkelbehoefte en ontwikkelpotentie als leidende factor

De kans dat een brownfield opnieuw ontwikkeld wordt, is afhankelijk van twee factoren: de lokale behoefte om specifieke opgaven en ambities te realiseren (de ontwikkelbehoefte) en de potentie van het terrein om aan één of meerdere van deze opgaven te kunnen bijdragen (de ontwikkelpotentie). Om de ontwikkeling van brownfields van de grond te krijgen, is het noodzakelijk om de ruimtelijke en maatschappelijke behoeften leidend te laten zijn en technische uitdagingen niet als een belemmerde factor te beschouwen.

Uitdaging 2: Kosten en onzekerheden; beheersen van risico’s

Ontwikkelaars kijken nog steeds met enige terughoudendheid naar brownfields. Enerzijds doordat ze de herontwikkelingsmogelijkheden nog niet voldoende kennen, en anderzijds door onvoldoende inzicht in de kosten en de financiële en juridische risico’s die aan een dergelijk project gebonden zijn. Het omgaan met onzekerheden vraagt om een procesmatige aanpak en beheersing van de risico’s. Daarnaast is het van belang dat risico’s niet gestapeld worden, want dan wordt het pas echt ingewikkeld. Het kunnen afkopen van risico’s is een pré. Toekomstige eigenaren en gebruikers zijn gebaat bij zoveel mogelijk zekerheid. Herontwikkeling van brownfields vraagt ook om slimme financiële arrangementen, onder meer om maatschappelijke baten te verzilveren en verevening van kosten in tijd en tussen partijen mogelijk te maken.

Uitdaging 3: Imago en inzichtelijk maken van de meerwaarde  

Het beeld van brownfields is vaak negatief. De impact van een verontreinigde bodem en de ingewikkelde (milieu)regelgeving dragen hieraan bij. Dat belemmert initiatief, dialoog en daarmee de moed om te beginnen. Het inzichtelijk maken van de mogelijkheden en het op een positieve manier framen van brownfields, kan daarbij helpen. In de praktijk blijkt het lastig om de meerwaarde van een gebied inzichtelijk te maken en wordt dit nog onvoldoende uitgedragen. Een goed begin kan zijn om het terrein tijdelijk in gebruik te nemen om verdere verloedering van het gebied tegen te gaan en het zo op een positieve manier “in de etalage” te zetten. Hiermee gaat een positieve wind door het gebied waaien. Ook het mogelijk maken van experimenten qua tijdelijke bestemming en het koppelen van functies aan de tijdelijke bestemming kunnen hierbij helpen. Op deze manier wordt de ontwikkelbehoefte van brownfields groter en wordt het aantrekkelijk om erin te investeren. 

Uitdaging 4: Interactie en dialoog

Het is bekend dat persoonlijke competenties en interacties van betrokkenen, vertrouwen en samenwerking tussen partijen wezenlijk zijn voor het succes van herontwikkelingen. De interactie tussen initiatiefnemer en (milieu)ambtenaar is geregeld lastig. Elkaar niet (tijdig) betrekken, elkaars taal niet spreken en cultuurverschillen vormen belangrijke barrières.

Bij een brownfieldontwikkeling vindt de meest intensieve dialoog meestal plaats tussen initiatiefnemer en gemeente, waarbij de (milieu)ambtenaar aan de zijlijn staat. Succesvolle herontwikkeling van brownfields vraagt om een continue en tijdige dialoog tussen alle actoren en verschillende inhoudelijke disciplines. Het is een uitdagend proces dat een multidisciplinaire en geïntegreerde aanpak vereist waarin bouw, infra, water en milieu gecombineerd en exact op elkaar afgestemd dienen te worden. Een proces waarin creativiteit en vertrouwen centraal staat. Flexibiliteit in beleid en wet- en regelgeving is hierbij een voorwaarde.

Kortom, de herontwikkeling van brownfields biedt kansen om de beschikbare gronden te hergebruiken en te benutten voor de opgaven van deze tijd. We kunnen niet alleen maar blijven bouwen op “greenfields” terwijl de vraag naar woningen of bedrijventerreinen zo groot is. Brownfields kunnen een goed alternatief zijn en meerwaarde creëren voor gebieden, onder meer uit het oogpunt van de gezonde stad, klimaat- en energietransitie, ruimtelijke kwaliteit en erfgoed- en cultuurhistorie.

Wilt u meer informatie over het bouwrijp maken van een locatie voor een volgende gebruiker of herbestemming van de locatie? Ga dan naar onze pagina over Industriële locatieontwikkeling.

  

Heeft u vragen over de herontwikkeling van brownfields?

Leg uw vraagstuk voor aan onze experts, wij adviseren graag.